大学四年，交了整整四年的房租，期间你还可能因为各种原因搬了好几次家。每次看到好看的家居饰品时都提醒自己不要冲动购买，因为出租房太小放不下，或是买了搬家的时候真的太麻烦。所以留学在外的你一直想有一个自己的家、可以随心所欲地装扮它，于是一毕业就该把买房提上日程。
今天小编就以自己及身边朋友的买房经验，给大家总结一下美国买房的基本流程。这里我们谈的是自住房，投资房暂且不谈。
因为地域、住房需求、是否贷款的差别，买房子的每一个环节都可以很深入地聊成一本书，这里只能给大家有一个基本的认知，这样动起手来也不会过于慌乱。
首先：确定自己是否适合买房
先说一下买房不太好的地方：
与租房的省心相比，自己的房子存在维修与保养的问题。需要一定的成本，下面是小编罗列的美国房屋持有成本：
1. 房产税： 房产持有者每年需要缴纳房产税，税率各州不同，平均大概为房屋价值总额的2%。房屋每隔几年会进行重新估价，房产税也会随之浮动。
上图为2016年美国各州房地产税高低排名情况
2. 房屋保险：由于自然灾害多，而且美国房屋被视为十分重要的私人财产和空间，房子必须上保险。
3. 修缮昂贵：美国的房屋维修费用很高，水管工、电器维修等人工费非常昂贵，与国内完全不同。
4. 继承税：由于在继承遗产时，会对非美国公民会收取非常高的继承税，因此价值高昂的房产就会成为征税对象。
尽管税目繁多，但是，美国规定在一定范围内是可以合法合理避税的，(了解详情点击：美国买房合理避税知多少?教你分分钟省钱)
所以说，房子就像一个宝宝，需要不断地为他花钱、精心地呵护，操心是免不了的。
但也不要紧张，我们再来说说买房的好处：
图片来源：JUST CLOSE
虽说房子维修保养要花钱，但保存好发票，这些投入都可以算在未来卖房的增值里。与其每个月交几百甚至几千的房租，不如贷款买一套自己的房。月月还贷的价格跟房租差不多不说，房子本身也会有一定的升值，而且还贷中的利息及房产税在每年报税时还可以用来抵税。最重要的是，再也不会有居无定所、搬走时面对一墙挂画的钉子怕被罚款的担忧了。
总的来说，自住房买与不买，主要还是看你有多想对生活质量做出改变，还要根据买入卖出的时间点和全国的经济趋势及房地产市场，来判断经济上是否划算。
其次：确定一个预算范围
这是买房的第一个关键步骤。即使你已经确定要在哪个城市定居，也要把预算确定好。市面上房源这么多，定好预算会让你把注意力集中在你能付得起的房子上，而不是漫无目的地浪费时间。
一般来说，你在房子上的所有花费(包括各种费用、税款、和保险等等)应该不超过你税前总收入的35% (或45%)，但是建议你控制在25%以内。
例如，一个税前年收入$100,000(每月$8300左右)的人，每个月在房子上的总花费最好控制在$1660至$2905之间。有很多网站可以根据你的购房城市、收入、信用记录、其他贷款等情况帮你计算适合你的budget。
下图所示税前年收入$100,000、每月其他贷款$500、在西雅图买房的预算建议。
图片来源：nerdwallet
很多时候，决定你买房预算的是你能付得起的首付多少，一般是房屋最终价格的20%-40%。首付付得越多，贷款额就会越低，每个月的payment也就越低。
利息高低首先是由你贷款时借贷市场的整体情况所决定的，比如2015年的利率低于2017年的。其次和你的信用分数成反比，一般740分以上就可以拿到当时市场上最好的利率了。如果贷款，手续费用大概是你贷款总额的1-2%。这个是房价之外的花费。
如果你想一次性全款买房，就很简单了，只要不超过你想花在此房子上的总额就好。全款买房的cost除了房款之外，会有几百块过户费用。
第三：贷款买房准备
准备现金买房请跳过此段。
贷款预批准(pre-approval)
贷款预批准可以让购房者了解自己能否贷款和可以贷到多少。首先要明确自己的身份所对应的贷款规定。美国公民、绿卡和工作签证一般没问题，但其他身份就会有很多限制，比如支付更高比例的首付和利息，购买一些贷款保险等，甚至很多人是无法贷款买房的。
想要知道自己能否买房就要从借款方(一般是银行和贷款机构)那里得到报价。做一些功课，多找几家靠谱的借款方做出比较，选出最适合你的一家。
一旦你选定了借款方，就可以正式申请贷款预批准了。你的借款方会查你的信用记录，让你提供各种财政方面的资料，例如税单、银行存款单、工资单、其他贷款等来了解你的财政情况。
这里要注意一点，借款方给出的最大贷款金额一般对于中国人来说都是偏大的，我们并不需要按照最大值来贷款，那样可能会觉得压力很大，要根据你的实际情况找到一个比较舒适的预算。买房的目的不是让自己成为压力山大的房奴。
当你得到贷款预批准时，不要有大的花销或生活上的变化，例如辞掉工作或买车，这很可能会对你的信用记录造成巨大的影响。
第四：找到一位靠谱的中介
在这一过程中，你需要找一个 Realtor。为什么呢?因为不是所有的房产经纪都是 Realtor。Realtor 是指房产协会的会员。他们拥有更高的标准以及更多资源为您搜索最权威的数据和统计，确保您能找到最适合的房产。 他们同时还负责帮您：
预约看房;
陪同看房;
商讨价格;
回答您的疑虑和问题。
上图为《北京遇上西雅图2：不二情书》 剧照
当然，你也可以不要中介，自己选房自己联系卖家，美国并没有没有法律规定房屋买卖一定要通过经纪人，但却有法律规定在房屋买卖中，卖主须依照法律进行某些步骤。在美买卖房屋的手续非常繁琐，如果你对美国房地手法规很熟悉，那或许可全部自己来，否则还是会建议透过专业经纪人处理会更加省事，经纪人除了能代替卖家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节，维护卖家最大权益，也能避免因处理不当所产生的法律纠纷。
此外，专业的经纪人了解市场行情且讯息灵通，可建议最具竞争力的合理房价，并促进成交机会。
第五：看房时间到
找到中介后，约个时间跟TA聊一聊。把你喜欢的地点、价格、面积、户型、学区、房屋类型等诉求全都告诉TA。然后中介就会在未来的一段时间，给你列出符合你要求的房源，并带着你一起开开心心地去看你感兴趣的房子啦。此外中介也会帮你查询房子的交易历史。
选房的原则：
学区要好。美国的房子也有学区房和非学区房之分，学区好坏教育质量也有很大区别。如果学区不好，只好上私立学校，那样学费开支很大。所以大多数人购房都选择好的学区。虽然好学区的房子贵，但是也相对保值，等若干年后孩子上大学了，还可以卖了换个自己喜欢的地方去居住。
离工作单位要近。美国人居住观念中没有亚洲人的都市概念。好的房子不一定是在繁华的地段。美国留学生他们选择地段，还要考虑距离工作单位要近。最好开车时间在15分钟左右。换句话说，方圆10公里以内，上下班方便，接送孩子也方便。
环境相对安静。美国留学生不要离车站近或是靠主路近的地方。美国主干道上车辆多，流速快，噪音大。最好位于安静的小街道上。
采光好。在美国买房子虽不讲究座北朝南，但一定要采光好，节能又通风。
居住面积稍大些。美国单家独户的房子一般面积都比较大。房子最好要双层的，三房二厅一厨，一个小花园。房间多一些，便于父母来探亲时居住。
第六：出价 Make an offer
当你选好了你心中的房子(们)，就可以给卖家发offer了，其中包含你的出价和购房要求。有些卖家有固定的出价日期，有些是随时接受出价直到截止日期为止。你的中介会有内部的CMA数据，显示出近期此地区相似房屋的出售价，以此来帮助你决定你的出价多少。
发出 Offer 时，买家需附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%)。经过买卖双方协商，达成一致。进入第三方公证公司进行买卖过户手续。
第七，Close房屋过户
到了这一步，恭喜你大半个房子已经被你搞到手了。接下来就进入了房屋过户阶段(closing or escrow)，此阶段会长达30-45天。这期间主要的任务有两个。第一是对房屋进行专业的检查。需要雇佣专门的home inspector。费用大约在$300-500，当场或者第二天会给你一份书面的检查报告，列举出发现的问题。
你的中介会代表你去和卖方争取维修。如果卖方不想负责，可以根据维修的市场价格给予相应的现金补偿。第二是由借款方邀请第三方估价公司对房屋进行评估，看看它是否值这个钱。这是你是否能申请到贷款非常重要的一步。
随后，你的借款方会要求你的银行里至少有2到6个月支付金额的存款来确保交易成功。
在这长达一个半月的日子里，你也不能闲着，以下步骤是你需要在此期间完成的(具体情况请咨询中介)。
交订金
托付过户公司检查房子产权是否清白。
可以找专业公司做房屋检查(Home Inspection)。这点很重要，如管道、电路、空气质量等你看不见的地方可能已经年老失修，需要跟你的卖家商量谁负责修理。
跟你的贷款经纪人确认贷款是否能顺利进行
给你的房子做专业估价
购买房屋保险
与你的贷款经纪人协调所有的相关材料
交房前最后走一遍新房，做最后的检验
给过户公司电汇首付及贷款产生的费用。具体金额会由过户公司清算并告知你。
结束公证托管步骤(Close escrow)并签署所有必要的文件
终于可以拿到钥匙了
Finally!Welcome to your new home!!
在你签字之后的第二天(非周末)，你就可以拿到你的房屋钥匙啦!恭喜你在美国拥有了一套属于自己的房子!
如果你的新家隶属于房主协会，你会收到一份规章制度，请你好好地阅读它。一些房主协会会规定户主什么时候可以搬进新家(是否可以养某些宠物等)，还有可不可以重新粉刷你的外墙等。(这些规章制度你的中介会在Under contract之后提供给你)
搬家前的步骤就是对你的房子修修补补和购买家具了。记得也要把这部分费用算到你的预算里哦!
希望大家能早日拥有自己的dream home!
